Con la inversión de 480 millones de pesos para el mejoramiento urbano del Centro Histórico y creación del corredor turístico Los Fuertes-Catedral, que realizaron autoridades municipales y estatales, se impactará a la plusvalía de la zona para quienes cuentan con alguna propiedad en la zona, indicó el regidor de Obra Pública, David Méndez Márquez.
En ese sentido señaló que por el incremento en el valor de las propiedades, entre las autoridades se está explorando un esquema que permita una intervención para vivienda equilibrada que dé un costo accesible en las viviendas, pero que esa será una segunda etapa a seguir, una vez que el tema de infraestructura y obras esté concluido.
De acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Promotores Inmobiliarios (AMPI), en el Centro Histórico de Puebla, se cuenta con más de 100 manzanas con potencial para viviendas, sin embargo, sólo el 40 por ciento está habitado, incluyendo comercios, lo cual fue considerado por su presidente, Andrés Larracilla como una oportunidad para desarrollar nuevas construcciones.
Por ello, David Méndez Márquez recalcó que se buscará “que no se vuelva una zona elitista, a la que sólo podrán tener acceso ciertas personas, si bien pueda haber proyectos de carácter residencial en algunos espacios de nivel económico alto, se equilibre para generar vivienda a quienes vienen a trabajar al Centro ya sea en oficinas de gobierno o comercios y así incrementar su nivel de vida, además de que no se invierta tanto tiempo en traslado”.
A casi dos meses de que fue anunciado el arranque del corredor turístico los Fuertes-Catedral que incluye el mejoramiento de fachadas, banquetas, guarniciones, alumbrado público, intervención en la red de alcantarillado, pavimentación, adecuación de espacios públicos y rehabilitación de inmuebles deteriorados, las obras aún continúan en proceso y se estima que esta primera etapa esté concluida en marzo de 2013.
David Méndez Márquez comentó que en este momento el impacto que se tiene en la ciudad es negativo debido a la cantidad de vialidades que están cerradas y por las obras que se realizan en el primer cuadro, sin embargo con el avance que se tenga la situación se revertirá. “Es una obra histórica que repercutirá en la plusvalía y detonará el proceso de inversión, crecimiento y adecuación de muchos inmuebles deteriorados, en este momento genera molestias y conflicto pero sólo es temporal”.
En diciembre de 2011, previo a la aprobación de la Ley de Ingresos para este año, el Ayuntamiento estableció otorgar estímulos fiscales en el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles a quienes sean propietarios o compren inmuebles en el Centro Histórico y los remodelen para vivienda. Esto como parte de la estrategia de repoblamiento del Centro Histórico de la ciudad que busca aprovechar los servicios públicos, sin que haya problemas de transportación y movilidad.
Plusvalía en función al predial
El cobro del impuesto predial en distintas zonas de la ciudad va asociado al valor de las propiedades y áreas en desarrollo, aunado a que Puebla es considerado por el gobierno estatal, como el cuarto municipio de mayor crecimiento del país, con una población de un millón 539 mil 819 habitantes, sólo detrás de Iztapalapa, Ecatepec y Tijuana. Además de que el área metropolitana Puebla-Tlaxcala, también se ubica en el mismo sitio con 2.7 millones de habitantes, después de Guadalajara, Valle de México y Monterrey. Al respecto David Méndez Márquez expresó que al ser evidente que Puebla está en una zona económica alta del país implica que se esté planteando un desarrollo urbano adecuado que implique un crecimiento ordenado, donde ya hay servicios.
Conforme a la Ley de Ingresos 2012 del municipio de Puebla, que estableció un incremento del 4 por ciento en el impuesto predial con relación al año anterior, el costo está tabulado de 233 pesos a 3 mil 818 pesos dependiendo de la ubicación o colonia, el cobro más elevado se da en la zona “A” del Centro Histórico establecida en el primer cuadro, mientras que en la “B” es de 2 mil 719 pesos y la “C” es de mil 984 pesos.
Esto se debe a la cobertura de servicios con los que se cuenta, sin embargo con la implementación de nuevas obras e infraestructura, pudiera darse un ajuste como medida al desarrollo que se detonará. La zonificación catastral y la tabla de valores, estipula que el cobro se haga en función al valor del inmueble el cual será diferido para las 862 colonias que se tienen registradas y que pudieran incrementarse para el siguiente año, debido a la municipalización de algunos fraccionamientos y colonias irregulares.
El cobro del predial en el Centro Comercial de Angelópolis y los Centros Comerciales de la zona Atlixcáyotl es de 3 mil 238 pesos, cuyo incremento fue de 125 pesos con el 4 por ciento más. El pago es similar en las inmediaciones de Plaza San Pedro que es de 3 mil 560 pesos. Contrario a ello hay colonias en los que el pago es de 233 pesos como La Cantera, sin embargo está ubicada en los alrededores de la ciudad, otro cobro similar se da en Hacienda la Providencia que paga 260 pesos.
Aunque en el caso del uso de suelo para construcciones culturales o restauraciones, se elimina el cobro, lo cual no disminuye su valor, además de que en el uso de suelo sólo se establece el cobro en el área ocupada y no en todo el predio registrado.
Determinar el valor catastral en Puebla
El Manual de valuación catastral para el estado de Puebla, publicado el 15 de diciembre de 2008 en el Periódico Oficial del Estado de Puebla, establece que uno de los parámetros a utilizar es el de definir la vocación del terreno que podría ser habitacional campestre, habitacional residencial, habitacional medio, habitacional económico, habitacional interés social y habitacional popular progresivo, comercial alta (Subcentros Urbanos o Centros Comerciales), así como comercial Media (Corredor Urbano o Franja de Valor), comercial Baja (Comercio de Barrio,) parque industrial (Industria Pesada y Media), corredor industrial (Industria Media y Ligera,) preservación Ecológica (Reserva Ecológica), históricas y otras Especiales (Ecoturística y Arqueológica).
Además se toma en cuenta la ubicación dentro de la manzana, por su forma, topografía y la aplicación de fórmulas para determinar profundidad y superficie, en tanto que el factor esquina representa mayor potencial de plusvalía al momento de realizar el avalúo “se considerará un incremento porcentual a la superficie comercialmente aprovechable, partiendo de un solo incremento aplicado a todo el predio”.
El valor catastral del terreno “será el producto de multiplicar el valor catastral unitario del suelo por Factor Resultante por la superficie del terreno, para obtener el factor resultante se multiplicaran entre sí los factores de ajuste y el producto de este no podrá ser menor de 0.40, estableciéndose este factor como límite inferior”.
Por el periodo que puede ir puede variar y ser de antiguo o moderno, en esta última categoría se subdivide en regional, habitacional, horizontal, vertical, comercial, industrial, especial, educación, auditorio, obras complementaria, así como de la calidad de construcción que pudiera ser precaria, económica, interés social, medial, superior, lujo y especial.
San Andrés Cholula con la mejor calidad de vida
Según un estudio realizado por la inmobiliaria Metros Cuadrados, San Andrés Cholula, es una ciudad de crecimiento rápido en el que se cuenta con seguridad y servicios planificados, “con un contraste de modernidad en medio de una Ciudad Patrimonio de la Humanidad”. “Este desarrollo inició a finales de los años 90 con la inauguración del Centro Comercial Angelópolis que detonó la región con fraccionamientos residenciales, corporativos, centros comerciales y construcciones verticales que hicieron necesario que la zona contara con una adecuada infraestructura vial”.
El documento expone que se pueden localizar departamentos en renta desde 4 mil 500 pesos a 10 mil mensuales, o en venta el precio va de 800 mil pesos a 1.5 millones de pesos y casas con un precio que puede llegar hasta los 3 millones de pesos, asimismo destaca que San Andrés y San Pedro Cholula prevén la incorporación de viviendas sustentables y económicas con servicios para disminuir la inversión de tiempos en traslados.
Sin embargo una casa en la colonia la Paz de Puebla , con una antigüedad de 25 años, con 235 metros de construcción en un terreno de 362 metros cuadrados, de un nivel de construcción, dos baños, tres recámaras, con espacio para tres vehículos, tiene un precio de 3 millones 300 mil pesos. En cambio terrenos en Angelópolis cuestan aproximadamente 6 mil 500 pesos por metro cuadrado.
El tabulador de precisos de la inmobiliaria refiere que una casa sola de aproximadamente 202 metros cuadrados tiene un precio estimado por metro cuadrado de 7 mil 239 pesos, con un máximo de 10 mil 189 y un mínimo de 4 mil 289, cabe señalar que también depende de la zona en la que esté ubicada y de los servicios cercanos. Un departamento de 81.7 metros cuadrados tiene un costo promedio de 6 mil 442 pesos por metro cuadrado, con un máximo de 11 mil 792 y un mínimo de mil 92.
En tanto que una casa en condominio de 188 metros cuadrados se posiciona en 8 mil 141 pesos por metro cuadrado, 11 mil 192 como máximo y 5 mil 90 mínimo. Aunque el valor también se da en función a la antigüedad de la vivienda hay una variación estimada de mil a tres mil pesos por metro cuadrado que va desde un inmueble nuevo hasta los 20 años.
El reporte de la empresa establece que en la ciudad de Puebla hay 315 mil 737 viviendas con un millón 341 mil 593 ocupantes, de acuerdo a un estimado de 4.1 miembros por familia.
