La industria inmobiliaria en Puebla enfrenta un problema grave que ha afectado a cientos de familias: fraudes, despojos, invasiones de predios y ventas irregulares de propiedades. Detrás de estas prácticas se esconde una red de corrupción que involucra a empresas fantasma, malos funcionarios en notarías y servidores públicos deshonestos que permiten que estas irregularidades se perpetúen.
El gobernador Alejandro Armenta tiene ante sí el reto de sanear este sector, especialmente ahora que la presidenta Claudia Sheinbaum ha anunciado un ambicioso programa de construcción de 48 mil viviendas en Puebla entre 2025 y 2030. Este programa se enfoca en la población más vulnerable, como madres solteras, adultos mayores, jóvenes, personas con discapacidad y población indígena. Sin embargo, antes de avanzar, es crucial resolver los conflictos que afectan a muchas unidades habitacionales y colonias atrapadas en litigios o en una incertidumbre legal sobre la propiedad.
Caso Valle de San Miguel: una red de engaños y extorsión
Uno de los casos más alarmantes es el del Fraccionamiento Valle de San Miguel en Huejotzingo. Todo comenzó en 2018, cuando el apoderado de la empresa “Proyectos Inmobiliarios de Culiacán”, otorgó un poder legal a Teresa Denis Alvarado L., quien comenzó a vender casas en la zona.
Las transacciones se realizaron en diversas notarías y fueron debidamente registradas en el Registro Público de la Propiedad. Sin embargo, los compradores se encontraron con un obstáculo inesperado: apareció un supuesto propietario, Antonio C., quien afirmó que la empresa tenía un adeudo con él y que, por lo tanto, las propiedades le pertenecían.
Este caso podría configurar el delito de fraude inmobiliario, tipificado en el Artículo 386 del Código Penal Federal, que establece que quien engañe a otro para obtener un beneficio económico indebido puede ser sancionado con penas de hasta 12 años de prisión. Además, la extorsión, que se dio al exigir pagos adicionales para evitar despojos, se encuentra tipificada en el Artículo 390 del mismo código.
Como resultado, los compradores fueron intimidados y presionados para realizar pagos adicionales. Una supuesta “Asociación de Derechos Humanos de Latinoamérica”, encabezada por la licenciada Marisol G., exigió a los compradores pagos de hasta 90 mil pesos para regularizar sus escrituras. En otro caso, una afectada fue contactada por esta misma asociación y se le pidió una “donación” de 75 mil pesos para poder obtener su título de propiedad.
Estas prácticas pueden también ser sancionadas bajo el delito de cohecho, tipificado en el Artículo 222 del Código Penal Federal, ya que involucran pagos indebidos para la obtención de beneficios irregulares.
Lo único que buscan los afectados en este caso es la certeza jurídica sobre su patrimonio, es decir, poder contar con las escrituras que acrediten legalmente su propiedad. Actualmente, más de 100 personas se encuentran en esta situación de incertidumbre.
Caso Oasis Valsequillo: fraude y venta múltiple de terrenos
Otro caso grave ocurre en la colonia Oasis Valsequillo, donde múltiples terrenos han sido vendidos varias veces debido a la falta de regularización de escrituras. El problema se originó cuando José Vélez, dueño original de los terrenos, falleció sin dejar regularizadas las propiedades ni garantizar la certeza jurídica de su herencia. Esto permitió que sus descendientes continuaran vendiendo lotes de manera irregular y sin la documentación adecuada.
El albacea de la sucesión, en aquel entonces Esteban V. hijo, se encargó de firmar los contratos y protocolizarlos en la Notaría 1 de Puebla, siempre a nombre de él y sus hermanos. Muchos compradores liquidaron sus terrenos por completo, pero nunca lograron la protocolización de su propiedad en la notaría.
Este caso involucra una combinación de delitos:
Fraude inmobiliario (Artículo 386 del Código Penal Federal), por la venta de un mismo bien a distintas personas sin contar con la titularidad legal.
Usurpación de identidad y falsedad en documentos (Artículo 243 del Código Penal Federal), ya que los herederos han usado documentos irregulares para vender propiedades a terceros.
Despojo (Artículo 395 del Código Penal Federal), en los casos donde los compradores originales han sido expulsados de sus terrenos por nuevos “dueños” con escrituras ilegítimas.
El nuevo albacea, Arturo N., ha encontrado en esta situación una oportunidad de negocio. Ahora, solicita a los compradores originales que entren a los terrenos y demanden un juicio de usucapión para recuperar la propiedad. Sin embargo, este proceso no es gratuito: Arturo exige dinero a quienes desean pelear por su terreno a través de este mecanismo legal.
El último caso emblemático ocurrió en un terreno colindante con el restaurante Quinta Las Fuentes. Un grupo de personas aseguraban ser los dueños legítimos del lote, pero no pudieron demostrarlo legalmente. Gracias a la presión de otros vecinos, lograron que estas personas se retiraran del lugar.
No obstante, todo indica que el albacea Arturo ha estado en conversaciones con los propietarios del restaurante para que ellos se queden con el terreno. La estrategia sería que el restaurante demande al albacea un juicio de usucapión, asegurando así la posesión legal del lote.
Esta práctica podría configurar corrupción y abuso de autoridad (Artículo 215 del Código Penal Federal), si se comprueba que las autoridades han colaborado con el albacea en la ejecución de estos fraudes.
Puebla necesita un marco legal sólido
Estos casos evidencian las graves deficiencias del sector inmobiliario en Puebla y la falta de regulación efectiva. La solución a estos conflictos requiere de medidas urgentes:
Saneamiento de las notarías: Se deben realizar auditorías a las notarías que han participado en transacciones fraudulentas y sancionar a aquellas que han facilitado ventas irregulares.
Reforma al Registro Público de la Propiedad: Es fundamental modernizar y transparentar el Registro Público de la Propiedad para evitar la venta múltiple de terrenos y la manipulación de escrituras.
Atención directa a las víctimas: Las autoridades deben establecer mecanismos para asesorar a los afectados y evitar que sean extorsionados por intermediarios corruptos.
Mayor supervisión sobre juicios de usucapión: Esta figura legal ha sido utilizada para despojar a los dueños originales de sus propiedades. Es necesario reformar su regulación y supervisar su aplicación.
Mientras estos problemas no sean atendidos, los fraudes inmobiliarios seguirán siendo un cáncer que afecta a miles de familias poblanas. De acuerdo con datos de la Fiscalía General del Estado de Puebla, actualmente existen más de 500 denuncias por fraudes inmobiliarios.
Entre las empresas señaladas en casos previos destacan la inmobiliaria GIG, acusada de incumplimientos contractuales en desarrollos habitacionales. También se han reportado anomalías en fraccionamientos desarrollados por Casas GEO y Homex, empresas que han dejado miles de viviendas en el abandono o sin entrega de escrituras a compradores.
Además, varias notarías han sido señaladas por validar operaciones fraudulentas sin verificar debidamente la documentación de propiedad. La administración de Alejandro Armenta tiene la oportunidad de transformar el sector y garantizar que quienes compran una casa tengan la certeza jurídica de su patrimonio.
